Tin bất động sản
Từ đấu giá đất Thủ Thiêm bàn về sự ổn định của chính sách
18 Tháng Giêng 2022        -

Pháp luật nói riêng, các cơ chế, chính sách và các công cụ điều tiết nền kinh tế của Nhà nước nói chung phải mang tính bền vững, ổn định, dài lâu và phải dựa trên sự đúc rút, tổng kết của một quá trình dài hạn. 

Bởi vậy, sẽ là một tiền lệ xấu, thậm chí hết sức nguy hiểm nếu định đoạt một đạo luật, một chính sách lớn chỉ bởi một sự kiện là cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm.

Sự đúng đắn… cục bộ

Trong dự án Luật sửa đổi 8 luật mới được Quốc hội thảo luận, chính sách liên quan đến sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở về vấn đề sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là chính sách thu hút sự quan tâm lớn nhất của các vị đại biểu quốc hội cũng như dư luận.

Ông Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội là người không ủng hộ việc cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đối với doanh nghiệp có quyền sử dụng đất mà không có đất ở bởi cho rằng nếu thực hiện đấu giá, giá trị địa tô đem lại cho Nhà nước là rất lớn: “Việc đấu giá 1ha đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho ngân sách nhà nước số tiền là 24.500 tỷ đồng. Nếu 1ha đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi thử tính là giá rất cao là khoảng 100 triệu/m2 thì ngân sách nhà nước sẽ thu được bao nhiêu? Sẽ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá. Việc sửa đổi quy định theo phương án trên của Luật Nhà ở, ngân sách Nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu, chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về chủ dự án, người gom được đất, đây là vấn đề rất bất hợp lý”.

“Nếu chúng ta sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng trên thì chỉ giải quyết được vướng mắc để cho dự án triển khai được, nhưng lợi ích đem lại cơ bản chỉ là cho chủ dự án, người gom đất được hưởng, còn đối với Nhà nước sẽ dẫn đến nguy cơ là chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai”, ông Thành phân tích.

Vị đại biểu đã nói đúng, nhưng chưa đủ. Lợi ích từ cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm là nhãn tiền và tất cả mọi người đều dễ dàng nhận thấy. Nhưng tôi cho rằng đó dường như là một lợi ích cục bộ và nếu chỉ nhìn từ một lợi ích cục bộ để quyết định hay gạt bỏ một chính sách vĩ mô, có tác động mạnh mẽ là việc hoàn toàn không nên làm.

Đồng ý rằng nếu chúng ta cho đấu giá một vài lô đất công hay những khu đất “sạch”, đã giải phóng mặt bằng thì có thể tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước.

Nhưng còn hơn 200 dự án khu đô thị, nhà ở thương mại tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và khắp cả nước mà các nhà đầu tư đã tự bỏ vốn để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với mục tiêu chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhưng đang trong tình trạng “đắp chiếu” cũng là sự thật. Thiệt hại ấy chắc chắn không phải cục bộ.

Tính hai mặt của công cụ đấu giá

Cuộc đấu giá “bất thường” ở Thủ Thiêm ngoài lợi ích về thu ngân sách cũng gây ra những hệ lụy lớn vì sau đó, ai cũng cho rằng có thể có Thủ Thiêm thứ hai, thứ ba... Rằng có thể nhân rộng mô hình, thực hiện đấu giá hàng loạt để tăng nguồn thu cho ngân sách, để giá đất “sát ván” giá thị trường và thậm chí… trên trời.

Nhưng điều kiện tiên quyết để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là khu đất đem ra đấu phải được giải phóng mặt bằng. Trong bối cảnh tuyệt đại đa số diện tích đất trên cả nước đã có người sử dụng thì Nhà nước trước tiên phải chi ngân sách cho bồi thường, giải phóng mặt bằng để thu hồi đất, và phải sẵn sàng huy động lực lượng đi cưỡng chế giải phóng mặt bằng.

Nhìn từ Thủ Thiêm hiện nay, chúng ta không nên chỉ nhìn vào mặt tốt đẹp là cuộc đấu giá 2,43 tỷ đồng/m2 mà bỏ quên sự thật xấu xí là để có được cuộc đấu giá ngày hôm nay là những bài học đau xót, là mồ hôi, nước mắt và cả máu của cả nghìn hộ gia đình bị thu hồi đất - sự kiện mà chúng ta vẫn gọi là “Nước mắt Thủ Thiêm”.

Kết cục của cuộc đấu giá thì như chúng ta đã biết, người trúng đấu giá đã chấp nhận “bỏ cọc”, tháo chạy - một kết cục được dự báo trước bởi ước tính nếu nộp đủ 24.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất, chủ đầu tư phải bán căn hộ với giá 500-600 triệu đồng/m2 mới có lãi (cao gấp 3-4 lần đơn giá căn hộ cao cấp tại khu vực Thủ Thiêm và cao hơn cả các dự án siêu sang khu vực trung tâm Quận 1 như One Central HCM, Grand Marina Saigon).

Đấu giá là lợi bất cập hại vì Nhà nước trước tiên phải chi tiền từ ngân sách để giải phóng mặt bằng, tạo mặt bằng sạch và chi thêm tiền đầu tư hạ tầng. Một mặt, ngân sách Nhà nước hết sức eo hẹp và cần chi cho nhiều mục đích khác thiết thực hơn: quốc phòng, an ninh, y tế, giáo dục, phòng chống dịch bệnh, phát triển kết cấu hạ tầng (đầu tư cảng hàng không, đường cao tốc Bắc Nam...), các chương trình mục tiêu xóa đói, giảm nghèo, phòng chống thiên tai, biến đổi khí hậu, vệ sinh môi trường…

Một mặt, việc đầu tư sẽ phát sinh nhu cầu quản lý: quản lý vốn ngân sách, nguồn kinh phí... được giao đầu tư; quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng... và nhu cầu tất yếu kéo theo là cần có nhân lực để thanh tra, kiểm tra, kiểm toán... các hoạt động đầu tư công của Nhà nước. Điều đó vừa trái với chủ trương cải cách tinh gọn bộ máy, tinh giản biên chế, vừa vô hình trung biến Nhà nước thành “đối thủ cạnh tranh” với doanh nghiệp trong việc thực hiện các dự án nhà ở, khu đô thị.

Mặt khác, việc Nhà nước trực tiếp làm kinh tế là đi ngược lại chủ trương, đường lối Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về phát triển kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng của nền kinh tế, đồng thời trái với Đề án Đổi mới toàn diện quản lý nhà nước trong phát triển kinh tế tư nhân mà Chính phủ đang xây dựng với mục tiêu: “Phát triển kinh tế tư nhân trong tình hình mới, tôn trọng quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm các quyền về tài sản, quyền kinh doanh hợp pháp, khuyến khích đổi mới, sáng tạo, dám nghĩ dám làm của khu vực kinh tế tư nhân, tạo động lực, niềm tin cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ hơn. Lưu ý vai trò của Nhà nước trong việc tạo lập môi trường thể chế, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ và hỗ trợ khu vực kinh tế tư nhân trong phát triển nguồn nhân lực, đổi mới khoa học công nghệ; tạo điều kiện thuận lợi, tháo gỡ khó khăn, giải phóng nguồn lực, thúc đẩy phát triển và nâng cao tính năng động của kinh tế tư nhân trong thực hiện các đột phá chiến lược, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước nhanh và bền vững”.

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2030 của Đảng đã đề ra nguyên tắc: “Nhà nước quản lý, điều hành nền kinh tế bằng pháp luật, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch và các công cụ điều tiết khác trên cơ sở các quy luật của thị trường”. Về mặt nguyên tắc thì đối với các quốc gia có nền kinh tế thị trường, cái gì thị trường làm tốt thì Nhà nước không can thiệp. Văn kiện Đại hội XIII của Đảng khẳng định: “Thị trường đóng vai trò quyết định trong xác định giá cả hàng hóa, dịch vụ; tạo động lực huy động phân bổ hiệu quả các nguồn lực; điều tiết sản xuất và lưu thông”.

Tăng cường thỏa thuận, giảm mệnh lệnh - phục tùng

Theo Luật Đất đai hiện hành thì có hai cơ chế để tạo lập quỹ đất. Cơ chế thứ nhất là Cơ chế hành chính: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội (theo Điều 62 Luật Đất đai). Dù giá đất đền bù cho người dân là “giá đất cụ thể” nhưng với tính chất mệnh lệnh - phục tùng giữa hai chủ thể không bình đẳng, giá đất đền bù thường không bám sát giá thị trường và không bảo đảm lợi ích cho người sử dụng đất (Nhà nước có đầy đủ các thiết chế công an, quân đội, Tòa án... để cưỡng chế các chủ sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi).

Thay vào đó, nếu khuyến khích doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phục vụ sản xuất, kinh doanh theo một Cơ chế thuần túy dân sự (thuận mua - vừa bán) tại Điều 73 Luật Đất đai sẽ làm hài hòa lợi ích giữa cả 3 bên: Doanh nghiệp (có được đất), Người dân (được đền bù thỏa đáng) và Nhà nước (không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí...).

Trong hoạt động kinh tế, cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, thuận mua - vừa bán luôn là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng. Trái lại, cơ chế hành chính trên nguyên lý mệnh lệnh - phục tùng luôn bất bình đẳng và không đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất là đối tượng yếu thế.

Nhiều người cho rằng sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở giúp doanh nghiệp dễ dàng đi mua gom đất nông nghiệp với giá rẻ và chuyển mục đích sang đất ở để xây nhà hoặc phân lô, bán nền tìm kiếm “siêu lợi nhuận” mà không hiểu rằng nếu trong thửa đất 50ha, doanh nghiệp thỏa thuận được với chủ sử dụng 49ha (với giá luôn cao hơn giá mà Nhà nước trả nếu áp dụng cơ chế hành chính) nhưng còn 1ha chưa thỏa thuận được. Trường hợp này doanh nghiệp cũng không thể thực hiện được dự án. Ít ai chịu nhìn vào rủi ro, đắng cay mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt.

Khuyến khích, phát huy cơ chế dân sự; hạn chế tối đa cơ chế hành chính với sự tham gia trực tiếp của Nhà nước vào thị trường (thay vào đó, Nhà nước tập trung nguồn nhân lực để xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để giá đất sát với giá thị trường) là giải pháp tốt nhất để xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.

 
 
 
Tin nổi bật
 
 
 
Các chỉ số CK thế giới
Thị trường Chỉ số Thay đổi

Xem thêm
 
 
 

Hội sở

Địa chỉ: Số 8 Lê Thái Tổ, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
Điện thoại: (84-24) 3928 8080  -   Fax: (84-24) 3928 9888
Email: info-bvsc@baoviet.com.vn

Chi nhánh Hồ Chí Minh

Địa chỉ: Lầu 8, Tòa nhà Tập đoàn Bảo Việt, 233 Đồng Khởi, Quận 1, Tp.HCM
Điện thoại: (84-28) 3914 6888  -   Fax: (84-28) 3914 7999
Email: info.hcm@baoviet.com.vn